不動産用語集
不動産(土地・建物)の売買のことなら奈良新聞不動産

媒介とは、いわゆる仲介のことです。

他人の間に立って、契約の締結に向けて力を尽くすことをいいます。

代理とちがって、媒介では、媒介人に契約締結権限はありません。

契約は、あくまで媒介を依頼した本人が行います。

宅建業者が媒介の依頼を受けたとき、宅建業者はその依頼者に媒介契約書を渡さなければなりません。何を、どのように、いくらの手数料で依頼したのかを明らかにしておかなければ、後でトラブルになるからです。この書面が媒介契約書面です。
媒介契約書面への記載事項は下記のとおりです。
①宅地建物を特定するために必要な表示（物件については所在）
②宅地建物を売買すべき価額、またはその評価額
③媒介契約の種類（一般か専任か専属専任）
④媒介契約の有効期限、および解除に関する事項
⑤指定流通機構への登録に関する事項
⑥報酬に関する事項
⑦その他国土交通省令で定める事項
・専任媒介契約で、他の宅建業者が契約を成立させた場合の措置（専属専任媒介契約ではさらに依頼者が自己発見取引をした場合の措置）
・一般媒介契約の明示型で、依頼者が明示していない業者が契約を成立させた場合の措置
・その媒介契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別
 

背信的悪意者とは、二重売買の第2買主のうち、第1買主に登記がないことを主張することが著しく信義に反すると認められる者をいいます。このような者に対しては、第1買主は登記がなくても所有権を対抗することができます。
 

例えば

「著しく信義に反すると認められるもの」とは、例えば第1買主を積極的に害する目的（恨みを晴らすなど）で、第2買主が売主に働きかけ取引をした場合です。
 

繰り返し続けることをいいます。例えば、宅地の売却で、分譲する場合は反復継続といえますが、一括して譲渡する場合は反復継続にあたりません。

被災市街地復興推進地域とは、大規模な火災、震災その他の災害により相当数の建築物が滅失した市街地の計画的な整備改善を推進し、その緊急かつ健全な復興を図る必要があると認められる土地の区域について定められるものです。
都市計画に、その名称、位置、区域および区域の面積などを定めます。
 

賃貸人（貸主）は、貸している物件の使用収益に必要な修繕をする義務を負います。物件の現状維持や保全にかかった費用のことを必要費といいます。
賃借人（借主）がこの修繕を行った場合は、直ちにその費用を賃貸人から返してもらうことができます。

例えば

あなたが借りている家に雨漏りがあったら、大家さんが修繕しなければなりません。この修繕をあなたが行った場合、直ちに大家さんからその修繕費用を返してもらうことができます。
 

精神上の障害により事理を弁識する能力が著しく不十分なため、家庭裁判所から補佐開始（被保佐人になるということ）の審判を受けた者を被保佐人といいます。また、その保護者を保佐人といいます。
被保佐人は、成年被後見人のように全く判断能力が欠けているわけではありません。なので、土地の売買など、民法第13条第1項が規定する重大な行為をするときにだけ、保佐人の同意が必要とされています。
 

精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分なため、家庭裁判所から補助開始（被補助人になるということ）の審判を受けた者を被補助人といいます。また、その保護者を補助人といいます。
被補助人は、被保佐人ほど判断能力が劣っているわけではありませんので、制限の範囲が狭くなっています。被補助人が1人でできないのは、家庭裁判所が決めた特定の法律行為だけです。

＜制限行為能力者とすの保護者の権能＞

大規模建築物には、木造大規模建築物と非木造大規模建築物の2種類があります。

非木造大規模建築物は、次のいずれか1つに該当するものです。

①2階建て以上（地階も含む）

②延べ面積が200㎡を超える

表見代理とは、代理の権限がないのに、その権限があると相手方が信じるような正当な理由があり（善意・無過失）、その原因が本人にある場合には、善意・無過失の相手方を保護するため、有効な代理行為があったものとして扱うというものです。
 

例えば

ＡさんがＢさんに建物の管理を任せたところ、ＢさんがＣさんにその建物を売却してしまったとします。ＣさんがＢさんに建物売却の代理権があると信じるような正当な理由があれば、この契約は有効なものとして扱われ、ＡさんはＣさんに対して売主としての義務（債務）を負います。
もっとも、Ｃさんとしては、本人であるＡさんに売主としての義務を求めるのではなく、Ｂさんに対して無権代理人としての責任を追及することもできます。この場合には、Ａさんは売主の義務を免れることになります。
 

標準地とは、地価公示法の指標となる土地です。土地鑑定委員会が、自然的および社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認めらる地域から選びます。土地の利用状況、環境などが通常と認められる一段の土地が、標準地に選ばれます。
 

風致地区とは、都市における風致（自然の風景、自然の美）を維持するために定める地区です。
 

復代理とは、代理人自身がさらに代理人を選任し、本人のために代理行為を行わせる場合をいいます。代理人がさらに代理人を選任することを復任といい、復任ができる権限を復任権といいます。
また、代理人によって選任された（復任された）代理人を復代理人といい、復代理人の権限を復代理権といいます。
 

物権とは、物を直接支配する権利です。物権の代表例として、所有権や地上権があります。
物権変動とは、所有権がある人からある人へ移転することや、地上権を設定することをいいます。
 

物上代位性とは、担保目的物の売却代金請求権や滅失・損傷に伴う損害賠償請求権など、目的物が形を変えて残っている価値の上にも効力が及ぶとする担保物権の性質のことです。
ただし、物上代位を行うためには、担保物権者は、金銭等の払渡しまたは引渡し前に、目的物の変形物である請求権を差し押さえる必要があります。

例えば

抵当建物が放火で焼失した場合、その建物に火災保険がかけられていたならば、火災保険金請求権の上に抵当権の効力が及びます。
ただし、物上代位するためには、保険金が家主に支払われる前に保険金請求権を差し押さえておかなければなりません。
 

不当景品類及び不当表示防止法は、商品や役務の取引に関連する、不当な景品類や表示による顧客の誘引を防止するため、一般消費者による自主的かつ合理的な選択を阻害するおそれのある行為の制限および禁止について定めることで、一般消費者の利益を保護することを目的とするものです。
 

例えば

不動産業者が、「このマンションを買ってくれたら、豪華旅行をプレゼントしますよ」と不当な景品を提供したり、徒歩20分の物件を徒歩5分と表示するなどした場合は、不当景品類及び不当表示防止法違反になります。
 

不動産取得税とは、不動産（土地・建物）の取得の際にかかる税です。その不動産の所在する道府県（都は準用される）が課す地方税になります。標準税率は4％です。
 

例えば

土地や建物を買った場合、買主に不動産取得税がかかります。また、新築・増築・改築（改築の場合は、改築によって家屋の価格が増加した場合に限ります）も、不動産の取得とみなされ、不動産取得税が課税されます。
 

不動産取得税の課税標準は、不動産を取得したときの不動産の価格です。この価格とは、固定資産課税台帳登録価格であり、固定資産課税台帳に登録されていない不動産については、固定資産評価基準によって都道府県知事が決定する価格です。
不動産の取得にあたる、家屋の改築は、改築により増加した価格が課税標準となります。
 

例えば

固定資産課税台帳登録価格が1，500万円の土地を2，000万円で購入した場合、実際の購入価格でなく、固定資産課税台帳登録価格の1，500万円が課税標準となります。
 

特に範囲を限定しない多くの人のことをいいます。例えば「自社の従業員に限る」という場合は、不特定多数にあたりません。

不法行為とは、不法に他人の利益を侵害し、損害を与えることです。
不法行為制度は、公平の原則に基づいて、不法行為の被害者の救済のため、損害の賠償責任を加害者に負担させるものです。
不法行為が成立すると、直ちに被害者から加害者への損害賠償請求権が発生します。

例えば

Ａさんの所有する建物が、Ｂさんの放火によって全焼した場合、不法行為として、建物の価格などの損害をＢさんに請求することができます。
 

分離課税は、特定の取引を他の所得と合算せずに、別途課税する。不動産の売却などで、一時的に得た所得が多い場合、総合課税では所得全体に大きな税額が課せられるために、分離課税制度がある。総合課税か分離課税かは、あらかじめ決められており、選択できないことになっている。

すでに閉鎖した登記記録のことです。

例えば記録事項過多により登記を移記したとき、登記官は移記前の登記記録を閉鎖します。

壁面線とは、街区内の道路と敷地の境界線から敷地内に一定の距離をとったところに引かれた線のことです。
壁面線が指定された場合には、建築物の壁、もしくはこれに代わる柱、または高さ2ｍを超える門や塀は、壁面線を越えて建築することはできません。これにより、商店街などの通行スペースの確保や、住宅街の街並みの整序ができます。
この壁面線の指定は、建築審査会の合意を得て、特定行政庁がおこなうことができます。
 

一方の当事者のみが債務を負うか、また双方の当事者が債務を負うけれども、それが互いに対価的な意味を有しないものを片務契約といいます。贈与・消費貸借・使用貸借などがこれにあたります。

政令に定める防火性能を有し、かつ国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの、または国土交通大臣の認定を受けたものをいいます。
 

例えば

鉄鋼モルタル塗、しっくい塗などの構造が防火構造にあたります。
 

防火地域とは、市街地における火災の危険を防除する（防ぐ）ために定める地域です。
 

例えば

都市の中心市街地や、大規模な商業施設、多くの建物が密集している地域など、火災などが起きれば大惨事になりかねない地域などが、防火地域に指定されています。
 

本人の意思によるのではなく、法律の規定に基づいて代理権が生じる場合の代理。未成年者に対する親権者の代理など。また、その代理人を法定代理人という。

例えば、土地とその上の建物を所有するＡさんが、お金を借りるため建物に抵当権を設定し、その後、抵当権の実行（建物の競売）によってＢさんが建物の権利を手にしたとします。
その場合、土地はＡさん、その上の建物はＢさんが所有することになります。そのままではＢさんは土地を利用する権利がないので、Ａさんから立退きを迫られるなど、Ｂさんにとって不都合が生じる可能性があります。そのため、建物所有者に法定地上権という権利が与えられます。

保証とは、例えば、Ａさんに対し債務を負っているＢさんが債務を履行しないときに、ＣさんがＢさんに代わって債務を履行することをＡさんと約束することをいいます。
この場合、Ｂさんの債務を主たる債務といい、またＢさんを主たる債務者といいます。さらにＣさんの債務を保証債務といい、Ｃさんを保証人といいます。
 

宅地建物取引業保証協会（保証協会）は、国土交通大臣が指定した宅建業者のみを社員とする一般社団法人です。
営業保証金制度の保証金は高額なので、宅建業者からすると非常に大きな負担になってしまいます。
しかし、この保証協会に入会すれば、営業保証金の供託が免除されます。
①加入手続
加入しようとする日までに、保証協会に弁済業務保証金分担金（主たる事務所60万円、従たる事務所1ヵ所につき30万円）を現金で納付しなければなりません。

②弁済業務保証金の供託と供託した旨の届出
保証協会は、弁済業務保証金の納付を受けたときは、その日から1週間以内に、納付を受けた額に相当する額を弁済業務保証金として、法務大臣および国土交通大臣が定める供託所に供託しなければなりません。そして、供託が完了後、加入業者の免許権者に対して、その旨を届け出なければなりません。
 

宅建業者として開業する際には、一定の金銭などを供託しなければなりません。

宅建業者と取引した相手側に損害が発生した際、宅建業者が損害を賠償できない場合は、ここから弁済します。

これが保証金制度です。
保証金制度には、営業保証金制度と宅地建物取引業保証協会加入制度の2つがあります。
 

換地計画では、事業の施行費用をまかなうなどのために、一定の土地を換地として定めないことができます。これを保留地といいます。
施行者の種類により、次のように扱いが異なります。
①民間施行（個人、組合、区画整理会社）の場合
土地区画整理事業の施行費用だけでなく、規準・規約・定款で定める目的のためにも、保留地として定めることができます。
 

②公的施行（都道府県、市町村、国土交通大臣、機構など）の場合
土地区画整理事業の施行費用に充てるためにのみ、土地区画整理審議会の同意を得て、保留地として定めることができます。ただし、施行後の総宅地価額が、施行前に総宅地価額を超えるときに限り、その差額の範囲内で保留地を定めることになっています。
 

実際に本店で宅建業を営んでいなくても、支店で宅建業を営んでいれば、本店は支店の統括を行う以上、本店は宅建業法上の事務所になります。