不動産用語集
不動産(土地・建物)の売買のことなら奈良新聞不動産

取得費が不明の場合などに、譲渡収入金額の5％を取得費として計算するものです。

原則として、都市計画区域または準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ都道府県知事（指定都市・中核市・特例市の区域内の場合は、その長）の許可を受けなければなりません。

開発許可を要する規模

開発行為とは、主として、建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。
 

つまり

簡単に言うと、建物などを建てるために、土地の造成工事を行うことです。
 

例えば

家を建てるために、池を埋める工事を行った場合、これは開発行為にあたります。
 

開発整備促進区とは、地区計画で、劇場、店舗、飲食店その他これらに類する用途に供する大規模な建築物（特定大規模建築物）の整備による商業その他の業務の利便の増進を図るため、一体的かつ総合的な市街地の開発整備を実施すべき区域として都市計画に定めることができるものです。
開発整備促進区を定めることのできる区域の条件は下記のとおりです。
①現に土地の利用状況が著しく変化しつつあり、または著しく変化することが確実であると見込まれる土地の区域であること
②特定大規模建築物の整備による商業その他の業務の利便の増進を図るため、適正な配置および規模の公共施設を整備する必要がある土地の区域であること
③当該区域内において特定大規模建築物の整備による商業その他の業務の利便の増進を図ることが、当該都市の機能の増進に貢献することとなる土地の区域であること
④第二種住居地域、準住居地域もしくは工業地域が定められている土地の区域、または用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く）であること
 

買戻しとは、「不動産をいったん売るが、売主は代金と契約費用を返せば、売買契約を解除してそれを取り戻すことができる」と約束して売買契約をする、という制度です。
つまり、買戻しとは、解除権を保留してする売買契約のことです。
 

手付の一種。売買契約に際し、契約の一方当事者（通常は買主）が相手方に対し、解除権を留保する趣旨で交付する金銭その他有価物を指す。相手方の債務不履行がなくても、交付した者が手付を放棄し、または交付を受けた者が倍返しをすれば、契約を解除できる。

不動産の価格判定の基準日をいいます。

形鋼、鋼板等の鋼材をボルト、リベット（鋼鋲）、溶接等で接合する骨組の形式を架構式構造といいます。

要するに、柱と梁で床や屋根を支える構造です。

売買の目的物に瑕疵（欠陥・キズ）があったことが、（契約時にはわからなかったが）受領後にわかったという場合に、売主が買主に対して負う責任を瑕疵担保責任といいます。

この法律は、新築住宅を供給する事業者に対して、瑕疵（欠陥）の補修等が確実に行われるよう、保険や供託を

義務付けるものです。
①対象となる建物
平成21年10月1日以降に引き渡される新築住宅（引渡しが遅延した場合を含む）
②対象となる事業者
ⅰ新築住宅の建設業者
ⅱ売主（宅建業者）
③責任の範囲（対象）
住宅の瑕疵の中でもとくに重要な部分
ⅰ構造耐力上主要な部分
ⅱ雨水の侵入を防止する部分
④責任期間

10年間の瑕疵担保責任
⑤資力確保義務
以下の2種類の中から選択
ⅰ保証金の供託
過去10年間の供給戸数に応じて「瑕疵担保保証金」を供託する。ただし、保険加入している新築住宅は供託金の

算定戸数から除外
ⅱ保険加入

重要事項説明書の変更点

課税標準とは、税率をかけて税額を計算するもととなる数値です。
一般的な税の計算式は、
課税標準×税率＝税額
です。
譲渡所得税の課税標準とは、土地・建物などを譲渡した場合の総収入金額から、取得費、譲渡費用、特別控除の額を控除した金額をいいます。
つまり、
課税標準＝総収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
となります。
 

印紙税を納付すべき文書に印紙税を納付しなかった場合に収める税のことです。つまり、印紙を貼らなかったり、消印をしなかったときに課される制裁としての税金です。
 

印紙の貼付がないとき→印紙税額の3倍

印紙の消印がないとき→消印のない印紙の額面金額
 

柱と梁ではなく、鉄筋コンクリートの壁を耐力壁として床と一体化した壁板により構成する構造

土地の区画を変更して道路を新しく作ったり、公園を造成する工事をするために、施行地区内の一定の範囲の場所から、いったん地権者に立ち退いてもらう必要が生ずることがあります。
このような場合、地権者にとって工事が終わるまで、とりあえず仮に生活を営めるような場所が必要となります。
また、工事が終わって区画整理された新しい土地（換地）が、以前の土地と異なる場所になる場合など、その換地を与える処分（換地処分）をするときの準備として、あらかじめ換地の位置に移住してもらう必要もあります。
このときに指定される、一時的に代わりとなる土地のことを、仮換地といいます。
 

仮登記とは、終局登記（本登記）をするのに必要な手続上の要件または実体法上の要件が完備しない場合に、将来その要件が備わったときにすべき本登記の登記記録上の順位を確保しておくために、あらかじめなされる予備登記のことです。
仮登記は、登記記録中の相当区（所有権に関する仮登記は甲区、所有権以外の権利に関する仮登記は乙区）事項欄に、下側に余白を設けて記録されます。この余白には、将来本登記の申請があったときに、その本登記がなされます。
仮登記ができるのは、以下の場合です。
①実体上の権利変動は生じているが、手続き上の条件が不備の場合（登記識別情報を紛失した場合など）
②登記すべき権利変動は生じていないが、将来権利変動を生じさせる請求権が法律上発生している場合や、権利変動の時期が条件にかかる場合（売買予約をした場合など）
 

不動産の収益性を表すものであり、金融市場における運用利回りと密接な関連性を持っています。不動産に帰属する準収益から不動産の価格を求める場合の利回りのことをいいます。

監視区域とは、地価が急激に上昇し、または上昇するおそれがあり、これによって適正かつ合理的な土地利用の確保が困難となるおそれがあると認められる区域（規制区域は除く）に指定される区域です。
監視区域内の土地について、土地売買などの契約を締結しようとする場合には、当事者は、あらかじめ都道府県知事（指定都市の長）に届け出なければなりません。
注視区域よりも、地価上昇の危険が高い地域に指定されます。
 

海岸や湖岸などを堤防で囲み、中の水を抜いて造った土地です。
 

換地計画とは、換地処分を行うための計画のことです。施行地区内の宅地について換地処分を行うためには、施行者は、換地計画を定めなければなりません。
施行者が、個人施行者、組合、区画整理会社、市町村、機構などであるときは、換地計画について、都道府県知事の認可を受けなければなりません。
 

土地区画整理事業にもとづいて、区画整理の工事が完了すると、施行地区内の住民は、新しく区画整理された宅地に住むことになります。つまり、以前に住んでいた宅地と新しく割り当てられた宅地とが交換されることになるわけです。

法律的にいうと、新しい宅地（換地）に、以前の宅地の権利状態をそのまま移行させる、ということになります。

このことを換地処分といいます。

監督処分とは、宅地建物取引業者及び宅地建物取引主任者が、違法または不当な行為を行った場合などに、これらの者に対して、監督権者が行う行政処分のことです。
宅地建物取引業者に対する監督処分には、以下の3種類があります。
①指示処分
②業務停止処分
③免許取消処分
①及び②については、免許権者（国土交通大臣または都道府県知事）の他、違法または不当な行為を行った場所を管轄している都道府県知事も原則として行うことができます。
一方、③については、免許権者のみが行うことができます。
宅地建物取引主任者に対する監督処分には、以下の3種類があります。
①指示処分
②事務禁止処分
③登録取消処分
①及び②については、登録権者（都道府県知事）の他、違法または不当な行為を行った場所を管轄している都道府県知事も行うことができます。
一方、③については、登録権者のみが行うことができます。
 

危険負担とは、契約成立後目的物の引渡しまでの間に、債務者に過失なく目的物が滅失、または損傷したときに、そのリスク（危険）を債務者・債権者のいずれかが負う（負担）のかという問題です。
これは、双務契約における一方債務が債務者に過失なく消滅した場合に、対価関係にある他方債務もまた消滅するかどうかというものです。

例えば

建物の売買契約において、契約成立後引渡し前に、建物が落雷により消滅したときに、買主は代金を支払う義務があるのか、支払義務がなくなるのかということです。
民法上は、債務者主義を原則としています。債務者主義とは債務者がリスクを負担するとするもので、他方債務も消滅する（上記の例では、買主の代金支払義務は消滅する）とするものです。
しかし、特定物に関する物権の設定または移転を内容とする双務契約については、債権者主義を採用しています。
債権者主義とは債権者がリスクを負担するとするもので、他方債務は存続する（上記の例では、買主は代金支払義務がある）とするものです。
 

規制区域とは、都市計画区域においては、土地の投機的取引が相当範囲にわたり集中して行われ、または行われるおそれがあり、地価が急激に上昇し、または上昇するおそれがある区域に指定される区域です。
規制区域は、注視区域、監視区域よりもさらに厳しく、この区域内の土地売買などの契約を締結しようとする場合は、あらかじめ都道府県知事（指定都市の長）の許可が必要です。（これまで一度も規制区域が指定されたことはありません）。
 

基礎とは、構造物の荷重を地盤に伝える最下階の躯体下の構造で、建築物の自重を地盤に伝え、建築物を安定的に支持する役割をもつものです。
 

建築基準法は、昭和25年に施行され、その後改正が行われてきました。その当時は法に適合して建築された建築物でも、その後、法改正があれば、法に適合しない建築物となってしまうことがあります。
このような建築物を、既存不適格建築物といいます。
 

北側斜線制限とは、ある建築物の北側の一定の高さから斜線を引き、斜線の下方においてのみ建築を許容することにより、その建築物の各部分の高さを制限する規制です。
北側の隣地への日照、採光、通風などを確保するために設けられました。
第一種・第二種低層住居専用地域では高さが5ｍを超える建築物、第一種・第二種中高層住居専用地域では10ｍを超える建築物の、各部分の高さを制限するものです。
 

　丘陵地とはゆるやかな起伏の低い山が続く地形、台地とは盆地や平野で、周囲より一段と高い地形、段丘とは河岸や海岸または湖岸に沿って平坦面と急崖が階段状に配列している地形をいいます。
 

業とは、不特定多数を相手に反復継続して取引を行うことをいいます。

共有とは、1つの物の上に数人が共同して互いに制限された所有権をもっている場合をいいます。

例えば

3人で共同して軽井沢に別荘を買ったような場合、別荘は3人の共同所有になります。このような共同所有関係を共有といいます。
 

一棟の建物のうち、専有部分以外の部分、例えば廊下や階段、エレベーターなどのことです。区分所有者が共同で利用します。区分所有権の目的とはなりません。

虚偽表示とは、相手方と通じて虚偽の意思を表示しあうことをいいます。
つまり、契約をする者の間で、見せかけだけの（嘘の）契約をすることです。虚偽表示は、契約をした当事者間では無効です。
しかし、その契約が本当であると信じて、取引関係を結んだ善意の第三者に対しては、その契約が無効であると主張することはできません。
 

例えば

土地の所有者ＡさんがＢさんと通謀（共謀）して登記名義をＢさんに移転して、売買があったように見せかけた場合、売買契約は虚偽表示にあたり、無効になります。
しかし、仮装譲渡を受けたＢさんから転売を受けた第2の買主Ｃさんが、その事情を知らなかった場合（善意）、土地を取得できます。ただし、その事情を知っていれば（悪意）、土地は取得できません。
 

寄与分制度とは、法定相続分によると、共同相続人のなかで特別に不利益を受ける（損をする）者がいる場合に、その不公平をなくそうとする制度です。
相続人の中のある者が相続財産の維持・増加に尽力した場合に、それを相続分に反映させて相続人間の公平を図ろうとするものです。
例えば、被相続人の事業に関して労務を提供したり、財産上の給付をしたり、あるいは被相続人の療養看護に努めるなどにより、被相続人の財産の維持・増加について特別の寄与をした者（功労者）がいる場合、その労働力を特別に評価して寄与分とし、これらを相続財産から除いて算出した相続分に、除いておいた寄与分を足したものを寄与者の相続分とすることができます。
 

区域区分とは、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域とに区分することです。
これは都市計画区域において、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るためのものです。
 

区画整理会社とは、宅地の所有権者・借地権者を株主とする株式会社のことです。土地区画整理事業を行うための会社です。
また、区画整理会社のように土地区画整理事業を施行する者は下記のとおりです。
 

マンションやオフィスビルなどのように、一棟の建物の中に独立した複数の住居や店舗、事務所などがある場合、それぞれの独立した部分の所有権を区分所有権といいます。

区分所有建物とは、一棟の建物を数個に区分し、住居、店舗、事務所、倉庫その他建物として使うことができるものをいいます。マンションがその典型例です。
この各専有部分の独立した所有権を、区分所有権といいます。
区分所有建物は、区分所有権の目的となる専有部分と、共有部分（専有部分以外の部分）で成り立っています。
 

8種制限の1つです。一定の場所以外で契約した場合、買主は無条件で契約を解除または申込みを撤回できる制度をクーリング・オフといいます。
不動産はとても高価な財産ですから、購入を慎重に決めさせるために、不動産の売買には書面によって行い、書面を発したときに効力が生じます。

＜クーリング・オフできない場合＞

※　案内所と展示会場は土地に定着したものでなければならない。
 

景観地区とは、市街地の良好な景観（人工の美）の形成を図るために定める地区です。
 

破産者や受刑者など、不動産の取引に携わることがふさわしくない人は、免許を取得することができません。

そのふさわしくない条件を欠格事由といいます。

欠格事由のうち1つでも該当すると、免許は与えられません。

①成年被後見人・被保佐人・破産者で復権を得ない者

②以下のどれかの理由で免許を取り消され、その取り消しの日から5年を経過しない者

・不正の手段により免許を受けたこと

・業務停止処分事由に該当し、情状が特に重いこと

・業務停止処分に違反したこと

③前記②の者が法人である場合、免許の取り消しに係る聴聞の期日・場所が公示された日の前60日以内にその法人の役員であった者で、その取り消しの日から5年を経過しない者

④前記②のどれかに該当するとして、免許の取消処分の聴聞の期日・場所が公示された日から、その処分をする日またはその処分をしないことを決定する日までの間に、相当の理由なく、廃業の届出あるいは合併・破産手続開始の決定以外の理由による解散の届出をした者で、その届出の日から5年を経過しない者

⑤前記④の期間内に、相当の理由なく、合併により消滅した法人、または、廃業の届出もしくは合併・破産手続開始の決定以外の理由による解散の届出をした法人の、聴聞の期日・場所が公示された日の前60日以内に役員であった者で、その消滅または届出の日から5年を経過しない者

⑥以下のどれかの刑に処せられ、その刑の執行を終えた日、または執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者

・禁錮以上の刑

・宅建業法違反による罰金刑

・傷害罪・障害現場助勢罪・暴行罪・凶器準備集合及び結集罪・脅迫罪・背任罪・暴力行為等処罰に関する法律の罪・暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の罪のいずれかを犯したことによる罰金刑

⑦免許の申請前5年以内に、宅地建物取引業に関して不正または著しく不当な行為をした者

⑧宅地建物取引業に関し、不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者

⑨営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が上記①～⑧の欠格事由に該当する場合

⑩法人であれば役員・政令で定める使用人、個人であれば政令で定める使用人のなかに上記の欠格事由に該当する者がいる場合

⑪事務所に、法定数の専任の宅地建物取引主任者を設置していない場合

再調達原価から老朽化などによる減価額を控除する（差し引く）ことをいいます。
 

原価法とは、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の資産価格（積算価格）を求める手法です。
 

つまり

再調達原価を算出

↓

減価修正を行う

↓

積算価格を求める

例えば

Ａマンションをもう一度建てるとすれば、いくらかかるか（再調達原価）を求めます。そして、Ａマンションが築20年であれば、その間に価値が下がり、安くなっていますから、再調達原価からその安くなった分を差し引いて（原価修正）、Ａマンションの現在の価格（積算価格）求める、というような方法です。

たとえ債権者が主債務者に催告した後でも、

①主債務者に弁済の資力があること

かつ

②執行が容易であること

を、保証人が証明したときは、保証人は債権者に対し、「保証人である私の財産ではなく、まず先に主債務者の財産に執行してくれ」と言うことができる権利です。

建築とは、建築物を新築、増築、改築、または移転することをいいます。
 

大規模なマンションを建てようとする場合や、都市計画区域内において住宅を建てようとする場合には、建築工事を始める前に、その計画について建築主事または指定確認検査機関の確認を受けて、確認済証の交付を受けなければなりません。これを建築確認といいます。
これは、建築主が一定の規制に従った建物の建築を行おうとしている計画段階において、事前に確認するためのものです。
 

建築監視員とは、特定行政庁が市町村または都道府県の職員のなかから任命する地方公務員です。
特定行政庁の権限に属する違反建築物に対する処分のうち、使用禁止の仮命令、使用制限の仮命令、工事施工停止の緊急命令、作業停止の緊急命令を行います。
 

建築協定とは、一定の区域（建築協定区域）内における建築物の敷地や構造などに関して、土地の所有者などの間の合意により、一定の基準を設けることをいいます。
 

例えば

快適な住環境を確保するために、建築基準法の規制をより厳しくして、マンションの階数は3階以下にする、というような協定を結ぶことです。
 

建築主事とは、建築物を建築する際に必要な建築確認、工事完了検査、仮の使用承認などの専門的事務を行う独立の行政機関です。
建築主事は、市町村または都道府県の職員で、資格者検定試験に合格し、国土交通大臣の登録を受けた者のなかから、それぞれ市町村長または都道府県知事が任命します。
 

建築審査会とは、建築行政上の処分または不作為について不服がある者の審査請求に応え、公正に審査し裁決することを任務とする機関です。
 

土地に定着する工作物のうち、以下に該当するものが建築基準法上の建築物となります。
①屋根および柱、もしくは壁を有するもの（これに類する構造のものを含む）
②上記①に付属する門、塀
③観覧のための工作物（野球場、競馬場、競技場など）
④地下、高架の工作物の事務所、店舗、倉庫など
 

建築物の主な構造には以下のようなものがあります。

ラーメン構造・・・柱とはりを組み合わせた直方体の集合する骨組形式
トラス式構造・・・細長い部材を三角形に組み合わせた集合で、柱・はり等の部材で形成し、壁体の要所に筋かいが組み入れられる骨組形式
アーチ式構造・・・円弧、楕円状に形成したトラス骨組の形式で、スポーツ施設のような大空間を構成するのに適している構造
壁式構造・・・柱とはりではなく、鉄筋コンクリートの壁を耐力壁として床と一体化した壁板により構成する構造
 

建築主とは、建築物に関する工事の請負契約の注文者、または請負契約によらないで自らその工事をする者のことをいいます。
 

限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合、または不動産の一部を取得する際の分割などに基づき、正常価格と同一の市場概念のもとにおいて形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における、取得部分の市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいいます。
 

つまり

限定された市場で、特定の当事者間だけにおける不動産価格です。
 

相続財産がマイナスの財産（負債）ばかりだったら相続を放棄してしまえばいいですが、プラスとマイナスどちらが多いかはっきりしない場合には、相続を承認すべきか放棄すべきか、相続人は迷うことになります。
このような場合に、相続によって得たプラスの財産でまかなえる範囲内で、被相続人の債務や遺贈などマイナスの財産について引き継ぐというのが、限定承認です。

例えば

相続財産が1,000万円分の土地で借金が1,500万円ある場合は、限定承認すれば、1,000万円分の借金を返済すればよく、500万円については払わなくてよいことになります。

建ぺい率とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のことです。
建ぺい率＝建築物の建築面積÷敷地面積
 

減歩とは、土地区画整理事業の事業費に充てるため、または道路や公園などの公共施設を新設したり整備するために、施行地区内の土地所有者から、一定割合で土地を無償で拠出（提供）してもらうことです。
 

土地区画整理事業にあたり、施行地区を2以上の区域に分けた場合の各区域を、工区といいます。

登記記録において、不動産の所有権に関する事項を記載した部分のこと。

この甲区に記載される登記には「所有権保存登記」「所有権移転登記」「所有権移転仮登記」などがある。

土地について、自由な取引が行われるとした場合に、その取引で通常成立すると認められる価格をいいます。地価公示法における正常な価格とは、土地に建物などの定着物がある場合や土地に地上権などの使用収益権がある場合には、これら（定着物、使用収益権）がないものとして、通常成立すると認められる価格です。

都市計画法で決められた工業系の用途地域のひとつ。

工業専用地域は、工業の利便を増進するため定める地域です。

工業地域（こうぎょうちいき）は、都市計画法による用途地域のひとつ。

主に、工業の業務の利便の増進を図る地域である。

住宅は建てることができるが、どんな工場でも建てられるため住むには適さない。

工事施工者とは、工事の請負契約の請負人、または請負契約によらないで自ら工事をする者のことをいいます。

　不当景品類及び不当表示防止法は、直接、宅地建物取引業者を規制する法律ではありません。不動産の景品や表示に関する具体的な規制は、不動産業界の団体が公正取引委員会の認定を受けた取り決め（自主規制）である公正競争規約によって行われます。
　景品類に関しては「不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約」（景品規約）により、表示に関しては「不動産の表示に関する公正競争規約」（表示規約）により規制がされます。
 

構造計算適合性判定とは、建築物に関して、構造計算が適正に行われたものであるかどうかの判定のことです。
これは都道府県知事が行います。
建築主事または指定確認検査機関は、この構造計算適合性判定で適合判定が出された場合に限り、建築確認を行うことができます。
 

高層住居誘導地区とは、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、以下の5つの用途地域で建物の容積率が40／10または、50／10に指定されている地域内に定め、容積率の最高限度のほか、必要に応じて建ぺい率の最高限度、建築物の敷地面積の最高限度を定める地区です。
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域
・近隣商業地域
・準工業地域
 

高度地区とは、用途地域内において、建築物の高さの最高限度または最低限度を定める地区です。
 

高度利用地区とは、用途地域内において、土地の高度利用を図るため、建築物の容積率の最高限度および最低限度などを定める地区です。
 

宅建業法では、広告について、
①著しく事実に相違する表示
②実際のものより著しく優良である、もしくは有利であると人を誤認させるような表示
を、禁止しています。

不動産（土地・建物）の所有者や価格などが登録されている台帳です。

固定資産税とは、賦課期日（1月1日）現在において所有する固定資産に対してかかる税金です。固定資産の所在する市町村（東京都23区では都）が課する地方税になります。
固定資産税の課税標準は、固定資産課税台帳に登録されている価格です。標準税率は1.4％です。
固定資産税の免税点は下記のとおりです。

納税義務者とは、税金を納める義務のある者のことをいいます。
固定資産税の納税義務者は、賦課期日（1月1日）現在における固定資産の所有者です。
質権が設定されている土地や、100年よりも永い存続期間を定めた地上権が設定されている土地については、その質権者または地上権者が納税義務者になります。
 

個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいいます。つまり、個々の不動産の属する地域の価格水準を基礎に、その価格を個別具体的に形成する要因です。
個別的要因は、土地、建物などの区分に応じて分類する必要があります。
 

例えば

個別的要因の例を挙げると以下のとおりです。

個別分析とは、対象不動産の個別的要因が、対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析して、その最有効使用を判定することをいいます。
 

コンクリートが、空気中の二酸化炭素の作用により当初のアルカリ性から中性に近づいていく現象のことをいいます。コンクリート自体は、中性化しても圧縮強度は低下しませんが、鉄筋が錆びやすくなるため建物の寿命が短くなります。
鉄筋に対するかぶり（被り）が、鉄筋の錆び止めと耐火のためには必要です。